产品为王，稳健国企获得信任票，越秀地产半年卖了554亿，北京多次夺销冠

在充满不确定性的环境中，唯有秣马厉兵的房企才能穿越周期。

8月28日，越秀地产公布2024年中期业绩，上半年，越秀地产实现营业收入将近353.4亿元，同比上升10.1%，实现权益持有人应占净利润约18.3亿元，核心净利润约17.4亿元。

经历了三年的调整期，收入下滑、利润亏损是行业的常态，仅有少数房企展现逆势生长的能力。

根据Wind金融终端，截至8月29日，港A两市一共有62家涉房企业公布业绩，其中，44家上半年营业收入同比下滑，25家归母净利润亏损，14家归母净利润仅为数百万到数千万元。

越秀地产走出了独立行情。上半年，越秀地产录得合同销售金额554.0亿元，行业排名上升至第九，相较去年底前进3位，而与去年同期相比则前进了4位。

面对严峻的经济形势和深刻调整的房地产市场，今年，越秀地产提出了“攻坚克难稳业绩，精益管理提能力”的年度工作主题，从市场、运营、产品、财务和投资等角度出发，采取措施积极应对市场的变化，实现上半年各项主要经营指标保持基本平稳。

“尽管面对着一个充满挑战的房地产市场，公司还是决定维持全年销售目标和运营指标不变，我们将坚持永不放弃的精神，尽最大努力冲刺全年目标，以优秀的业绩为股东创造价值”，在同日举行的业绩发布会上，越秀地产管理层表示。

深耕一线及重点二线城市，稳产稳销的“基本盘”

越秀地产的全年销售目标是1470亿元，预期同比增加3.5%。上半年，房企销售金额普遍明显滑落，越秀地产录得合同销售金额554.0亿元，表现优于行业整体水平，借此，越秀地产继续实现行业排名的提升，跻身十大房企之列。

面对市场的挑战，越秀地产以变应变，采取了“一盘一策”的精准营销和定价策略，根据每个项目的特点和所在市场的状况，制定针对性的营销计划和价格方案，使得项目适应不同市场的需求和竞争环境，从而加快销售和提升去化率。

凭借精准营销和定价策略，越秀地产稳坐广州大本营的头部地位。上半年，越秀地产在大湾区实现合同销售金额261.1亿元，其中，广州实现合同销售金额230.5亿元。

在房地产的调整期，市场呈现分化走势，核心城市凭借扎实的经济基础、庞大的人口基础和突出的置业需求，房地产市场展现出较高的稳定性，尤其核心城市的核心地段更显韧性。

由于对行业周期和市场趋势具有前瞻性的判断，多年来，越秀地产坚持聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，深耕一线城市和重点二线城市。

正是这样的发展战略布局筑成了越秀地产稳产稳销的“基本盘”。上半年，越秀地产在大湾区实现合同销售金额261.1亿元，在总的合同销售金额占比为47.1%；华东地区金额128.8亿元，占比为23.2%；中西部地区金额89.4亿元，占比为16.2%；北方地区金额为74.7亿元，占比13.5%。

越秀地产的投资方向是进一步聚焦一线城市和重点二线城市。上半年，越秀地产分别于北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，总建筑面积约为172万平方米。

具体而言，新增土储88%位于一线和重点二线省会城市，其中，6幅土地位于一线城市新增6幅土地，5幅位于重点二线省会城市。

越秀地产投资质量和结构不断优化。截至6月30日，越秀地产总土地储备约为2503万平方米。从城市群来看，大湾区土储在总土储中的占比为41.2%，华东地区、中西部地区和北方地区合计占比58.8% ；而城市等级来看，则有94%分布在一线城市和重点二线城市。

产品为王，稳健国企获得信任票

近些年，除了深耕广州大本营，越秀地产还重仓了上海、北京和杭州等城市，不到3年时间，越秀地产在相对陌生的市场顺利做大份额。

以北京市场为例，上半年，越秀地产在北京实现合同销售金额55.53亿元，而2021年全年仅卖了7200万。

越秀地产之所以迅速在新的市场扎根，原因在于公司所开发的产品获得市场的认可。目前，越秀地产形成了“和樾府系”、“TOD星系”、“天字系”、“星汇系”、“悦字系”、“逸字系”等六大产品系为代表的美好人居产品体系。

在北京，越秀地产于去年底推出豪宅项目香山樾，自开盘以来，该项目多次夺得海淀区销冠或北京豪宅销冠的宝座。

越秀地产坚信无论时代发展、市场变幻，好产品始终是企业立身之本，也是穿越行业周期的根本法则。管理层透露，今年全年，北京市场有望实现合同销售目标120亿元。

购房者选择用脚投票奔向越秀地产，除了有产品力的因素在为这家房企保驾护航，还在于当市场不确定性更多，购房者往往会选择值得信赖的稳健房企。

上半年，越秀地产“三道红线”指标维持全线绿档，同时保持惠誉BBB-“投资级” 信用评级。截至6月末，越秀地产剔除预收款后 的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为 68.3%、58.6%和1.53倍。

与此同时，越秀地产现金流保持合理充裕。一方面，越秀地产通过加快物业的销售回款，实现了经营性现金流净流入，另一方面，越秀地产的多元化融资渠道保持畅通，平均融资成本也在下行。

上半年，越秀地产加权平均借贷年利率同比下降 41个基点至3.57%，期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。

得益于健康的财务状况和稳定的公司经营，越秀地产的融资渠道进一步扩宽，融资成本有望继续下行。7月，越秀地产在境内成功发行公司债券合共人民币15亿元，包括5亿元3+2年期票面利率2.25%，以及10亿元10年期票面利率2.75%；于境外，越秀地产发行人民币23.9亿元点心债，其中上半年发行7.0亿元，7月发行16.9亿元，加权票面利率为4.07%。

基于对公司的坚定信心和对团队的自我鞭策，管理层表示，“管理层经过研究之后，不对全年目标进行调整”。

管理层还认为，近几年，越秀地产对城市布局进行调整，目前，公司旗下项目的禀赋、抗风险能力较强，与周边项目的竞争程度“没有那么强烈”，在“一城一策”的精准营销和定价策略之下，亦对项目的顺利销售提供了保障。

下半年，越秀地产将继续围绕“攻坚克难稳业绩，精益管理提能力”的年度工作主题，聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险，“全力以赴力争完成2024年的年度销售及各项经营目标”。

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